Стильні міські апартаменти, розкішний промо – і слід від розлючених інвесторів
Опубликованно 03.04.2018 10:58
Вони були оголошені як коштовності в короні Північної електростанції: дорогий серію власність подіями, які принесли б тисячі нових будинків і сотні робочих місць у Ліверпуль і Манчестер, з вертолітними майданчиками, китайські базари і Бенксі, стріт-арт галерея. Але тепер плани звалилися на тлі звинувачень в шахрайстві – все категорично заперечує, – залишаючи містах шрам, занедбані будівельні майданчики слід від розлючених інвесторів зі всього світу, бажаючи знати, куди ці гроші пішли.
На вулиці Норфолк в модних Балтійському кварталі Ліверпуля, варто шестиповерхова каркасне того, що повинно було бути "Балтійський дім", випущений в 2015 році як "інноваційний" розвиток студентського квартир і творчі відео-роботи підрозділів. Це був перший етап проекту Галерея+, "елегантний, прохолодний, міський і стильний" багатофункціональні схеми, навколо галерея Бенксі розписи, які були вирвані з прилеглих стін. Це був один з багатьох таких гламурних проекти, розроблені у власність компанії Північна точка глобального, ринок з великою помпою в Китаї та Гонконгу і продали-плану для інвесторів з вигідними обіцянку високих врожаїв, перш ніж таємничо завмирає. Три роки тому компанія вже витягли із запланованих ?360м проектів по всьому місту і перестав підходити до телефону, залишивши покупців вважають, що вони є жертвами безжальних шахраїв, люто заперечував розробниками питання. Як "Балтійський дім" повинен виглядати і як він виглядав минулого тижня
"Ми всі думали, що Великобританія була безпечним місцем для інвестицій", - говорить Флоренс Люн, відставний Гонконг бухгалтер, який поставили значну частину її заощадження в блок Балтійський дім, і з тих пір довелося повернутися на роботу, щоб звести кінці з кінцями.
Поряд з багатьма іншими, Леунг сказав, що вона була доглядав за щедрі промо-презентації в готелі в Гонконзі і переконані в тому, щоб заплатити 80% від вартості студентського телевізор з авансом, з обіцянками 6% річних на свій депозит, з подальшим гарантованим 9% доходи дохід від оренди після того, як проект був закінчений. Через кілька місяців, покупці отримали запити на додаткові кошти для завершення будівництва, до Північної точки глобального оголосив, що він заважає працювати всім разом – і не зміг повернути вклади покупців. З'ясувалося: звалилася схеми нерухомості Великобританії заманюючи дрібних інвесторів Детальніше
Групи розчарованих покупців вже так підняли, що вони вважають серйозним конфлікт інтересів, з одних і тих самих осіб одночасно виконуючий обов'язки директора девелоперських компаній, підрядників і незалежних оцінювачів, затверджує, що були позбавлені всіх зацікавлених сторін. Питання та відповіді що покупець фінансуються розвитку? Показати Приховати
Це все більш популярні моделі фінансування проектів за допомогою депозитів з безлічі окремих покупців. Квартири продаються офф-плану для покупців, часто іноземних, які сплачують значні депозити до 80% авансу. Їх кошти використовуються для фінансування всього проекту, маркетингового збори витрати на будівництво.
Модель стала більш поширеним явищем, так як фінансова криза 2008 року, після чого він став більш важким для розробників, щоб запозичувати з банків та інституційних кредиторів для фінансування своїх програм. Він розглядається як ризикована форма інвестиції, оскільки будівництво часто починається без зобов'язань фінансування, щоб завершити його, і немає захисту, якщо стоїть повітряну кулю за межі прогнозів і засоби іссякнут.
З регулювання діяльності Адвокати попередив про "значні ризики" розкрадання грошей забудовник не в змозі виконати пропозицію або стає неплатоспроможним, з покупцями "мимоволі фінансування, високий ризик розвитку або шахрайських майна". Чи це корисно? Спасибі за ваш відгук.
"Уряд Великобританії має вжити заходів", - говорить Джеймс Кун-сонце, член Гонконгського Законодавчої Ради, який був завалений скаргами з сотні місцевих покупців, стверджуючи, що вони були жертвами Великобританії шахрайстві з майном. За його оцінками, понад 700 покупців втратили в середньому 500 000 гонконзьких доларів (?45,000) тільки в Гонконзі, з багато по всій Азії і за її межами. “Люди тут мають сентиментальну зв'язок з Великобританією, як відповідальний уряд, демократії та верховенства права, так це шокує, що це можна допустити. Здається, у розвитку промисловості не регулюється належним чином і політиків, готових підтримати будь-який проект. У Гонконзі ми реформували нашу систему 40 років тому, тому внески покупців, яка не може бути передана забудовником до завершення проекту". Покупці були приголомшені, щоб виявити, що більшу частину своїх грошей було витрачено, перш ніж в одну цеглину був закладений
У 2015 році тодішній канцлер Джордж Осборн очолив уряд Великобританії торгову місію в Китай, в супроводі мер Ліверпуля, Джо Андерсон, сурмити про "золотий вік" китайсько-британських відносин. Вони були там, щоб продати Північної Pitchbook, в ?24 млрд каталогу інвестиційних можливостей, однією родзинкою якого був новий китайський квартал в Ліверпулі. Розроблена Північна точка глобального, це флагман ?200м розвиток 800 розкішні квартири був стояти в тіні Англіканський Собор, як різке скупчення кутові башти піднімаються над китайським базаром.
"У нас є ідея, з-за однієї Ліверпуля в Китай, новий китайський-тематичні тяжіння, щоб принести все це в життя", - сказав Осборн в Ліверпулі у вересні 2015 року, виступаючи по телефону з Ченду. "Я тільки що розмовляв з одним з китайських інвесторів в Ліверпуль стояти", - продовжив він. "І Джо і я були як команда бирки, щоб спробувати переконати його вкласти свої гроші в "Ліверпуль"." Джо і я йшли на це як тег команди ... Джордж Осборн, канцлер Німеччини, на фото з мер Ліверпуля, Джо Андерсон, описує, як пара сприяли деякі не властивість схеми в Азії
Мало Осборн знав, що цей проект він так завзято просуває б у підвішеному стані, з інвесторами з кишені, Підрядники по адміністрації та Ради приймає забудовника до суду.
"Репутацію "Ліверпуля" була розгромлена", - каже канцлер Річард Кемп, лідер ліберал-демократів міста. “Покупці були підстави вважати, що ці проекти були підтримані радою, тому що мера та рекламних відвідує його заступник, але вони нічого подібного. Рада відшмагати на землі без належної обачності, на які вони продавали його, і тепер ми не побачимо грошей".
Заступник мера Гері Міллар, тим часом, побував у Китаї і Гонконзі щонайменше сім разів за останні п'ять років для просування інвестиційних можливостей в Ліверпулі, і був зображений покупців, тости на Північній точці глобальної акції. Він заперечує свою провину. "Я повністю розумію розчарування інвесторів з їх заглох схем", - сказав він в Ліверпулі. "Однак, я знаю, що я не зробив нічого поганого." Як вони це зробили
Цей ризикований вид покупця, що фінансується розвитку (іноді відомий як інвестор-Сід часткова продажу) підскочили після фінансової кризи 2008 року, після чого банки росли не хотіли вкладати кошти у власність. Замість цього, багато забудовників звертаються до індивідуальних покупців, щоб фінансувати всю вартість розробки, використовуючи їх великі вклади, щоб заплатити за все, від маркетингу до професійних послуг та витрати на будівництво. У той час як звичайні моделі поза плану розвитку бачить покупців за депозитами (як правило, 10% від ціни покупки) проводяться в безпечній депозитного рахунку, і тільки по завершенні будівництва, ця альтернативна форма покупця, що фінансується розвитку бачить інвестори платять до 80%, які можуть бути витрачені на всілякі судові витрати і гонорари, до будівництва ще не почався. Тісний мережу осіб виникають в різних компаніях, часто зареєстрованих за тією ж адресою
"Це дуже ризикований вид інвестицій", - говорить Кліффорд Tibber, експерт у праві власності на Ентоні золота адвокати. "Дуже часто події не легітимні ... розробники йдуть в обхід банків і таргетування недосвідчених людей, які готові кинути всі свої заощадження в шанс на отримання великого прибутку."
В минулому році управлінням з регулювання адвокати адвокати попереджали не влазити в такі проекти: "наша думка полягає в тому, що вони пов'язані зі споживчими клієнти мимоволі фінансування високим ступенем ризику або шахрайських розвитку нерухомості". СУЖД повідомлення описує процес, в якому “інвестори дають гроші на депозит", який буде випущений до продавця після деяких (часто помилкові) стані. [...] Це несе суттєві ризики, такі як гроші, використовується незаконно, продавець не зміг завершити схему або продавець стає банкрутом."
У минулому році, СРА вжило заходів щодо восьми юридичних фірм, що беруть участь у подібних схемах і розслідуваних справ зі збитковими інвестор за 100 млн фунтів. Північно-Західного регіонального організованою злочинністю, Титан, в даний час розглядає ряд випадків, після сотні покупців виступили з аналогічними звинуваченнями. Розвиток Angelgate в Манчестері. Понад 30 млн фунтів стерлінгів був доставлений у покупців депозити до фірми пішли в адміністрацію
Одним з найвідоміших є розвиток Angelgate у Манчестер, схема 344 преміум класу випущений в 2015 році в Pinnacle, а компанія, пов'язана з екс-судимий аферист Тоні Фрімен, чий будинок, як повідомляється, був проведений обшук, в липні 2017 року більше 3 млн фунтів зонд податковому шахрайстві. Вершина говорить рейду було особисте розслідування і нічого спільного з компанією, і сказав Фрімен працює в якості консультанта, але заперечував, що він будь-якої участі у власності фірми. Знову ж таки, Angelgate одиниць були продані-план для інвесторів, багато в Азії, з більш ніж 30 млн фунтів стерлінгів, прийнятих у вклади покупців перед фірмою був змушений адміністрацію в минулому році.
Покупці були приголомшені, щоб виявити, що більшу частину своїх грошей вже витратив, перш ніж в одну цеглину був закладений. В якості адміністратора доповіді говориться: "незрозуміло, як за будь-якою ознакою [вершина] може витратити 40% коштів, отриманих від покупців по продажах і маркетингу комісій", додавши, що додаткові ?5,1 млн були виплачені Підряднику, незважаючи ні одна будівельна робота почалася. Прес-секретар компанії Pinnacle наполягає на тому, що "активна робота" була проведена, і звинувачує в ситуації на розвал підрядника, PHD1, яка "істотно недооцінені складання". "Позамежні"
Геодезист Девід Choules, чия компанія Управління інків був відповідальний за засвідчення етапи роботи, погоджується з тим, що збори розробника були "значним і кричущим". "Вони змінили їх фінансову оцінку кілька разів в ході проекту та вирішили прийняти додаткові збори", - говорить він. “Але, як сертификатор, це не наша позиція, щоб кинути виклик цьому. Ми можемо мати свою думку, але це до юристів радити." Заступник мера Ліверпуля Гері Міллар (ліворуч) і Пітер Макиннес (праворуч) із Законом Самсон будинків Гонконгу в промо-акції для азіатських інвесторів. Міллар відвідав сім разів Азії. Макиннес був пов'язаний з парою бандитів у тюрми
Адвокат Девід Робертс, адвокат, керовані облікові записи покупців на кількість цих схем не вдалося, каже: “наша роль полягає в адмініструванні коштів згідно з договором купівлі-продажу, що покупці добровільно уклав. Після сертифікації інків витрат, рахунків-фактур виплачується і ми випустили гроші забудовнику".
Вершина сказала, що це не правда, що комісійні або гонорари були використані для вилучення грошей з Angelgate, додавши, що "абсолютно ніякого прибутку були визнані від такого розвитку подій". Прес-секретар додав, що вершина ніколи не зв'язався з поліцією, і сказав: "якщо вони коли-небудь були, вони будуть повністю співпрацювати".
Відповідних покупців виявили ряд зв'язків між вершиною і Північна точка глобального, і повторювана послідовність подій, головним з яких було їх депозити були повернуті розробнику без особливих ознак робіт.
Вони вказують на тісний зв'язок з особами, які виникають у різних ролях у різних компаніях, часто зареєстрованих за тією ж адресою – 2-й поверх павільйону Едвард в Ліверпульського Альберт-Доку. Здається ... політики готові підтримати будь-який проект Джеймс Кун-сонце
Північна точка глобального тут був заснований в 2015 році Пітер Макиннес, який працював з Тоні Фрімен, щоб побудувати серію раніше схеми вершиною в Честері і Кентербері, а Ліверпуль з його будівельною фірмою, PHD1, перш ніж два розлучилися. Макиннес – хто жив в Дубаї протягом останніх десяти років – ніколи не був директором або акціонером або Північна точка глобального або PHD1, але був описаний як голова обидві компанії в своїх прес-релізах. З тих пір він заперечував, що очолює ту чи іншу компанію. Він швидко створив галас навколо бренду Північна точка, запуск проектів від Північної точки Пэлл-Мэлл в Лондоні, "небесні сади" і "на даху паддл", до "Олд Траффорд", Манчестер.
"Він дуже динамічний особистості", - говорить консультант з нерухомості Самуїл Бейлін, співробітник компанії, який також був директором PHD1, і який раніше був визнаний банкрутом в 2010 році, з боргами близько 1 млн фунтів. Зараз він являє Макиннес і Північної глобальні групи точок. "Пітер Макиннес-це відмінний промоутер, і він зміг переконати рада, що він може доставити якісні, добре продумані, багатофункціональні комплекси в промислових масштабах." Рада Ліверпуля присвоєно нове сайті китайський квартал в Північній точці глобального в 2015 році, над іншим авторитетним розробником, Х1 Лтд, незважаючи на компанію, мають тільки були включені два місяці раніше. Північна точка Пэлл-Мэлл на фото минулого тижня
Девід Choules був ще один засновник-директор Північно-точка глобального, а пізніше очолив компанію, у той час як в той же час його фірма Інка був найнятий, щоб підтвердити витрати на розвиток фірми. Покупці вказували на те, що вони вважають явний конфлікт інтересів, з тією ж людиною, що підтверджує роботу для виділення фінансових коштів, а також стоїть на отримання цих коштів.
Choules заперечує будь-який конфлікт і каже, що він був відкритим і прозорим у всі часи і що його колега обробляється день-у-день сертифікація робіт. Він каже, що він пішов з Північної точці глобального в липні 2016 року", щоб уникнути будь-яких можливих конфліктів". У в'язницю бандитів
Поза плану продажів гудів, і все, здавалося, йшло добре, поки Пітер Макиннес зробив заголовки в березні 2017 року, коли його ім'я було передано до суду справу про сумно відомої пари в'язницю Ліверпуль бандити, Стівен і Пітер Кларк, в слуханнях у Престон королівському суді. "Він фронтах компаній, бігає за ними, поки рахунку з-за і тоді обривки їх, а потім рухається далі", - сказав ДК Дункан Уотсон, слідчий, для Камбрії поліція, сказав Макиннес, додавши, що він не знав, як хто-то, це "могло бути прийнято на раді".
Макиннес люто заперечував вимоги, кажучи, що він не був представлений у суд, щоб відповісти на звинувачення, і що він ніколи не був заарештований, допитаний або обвинувачення у відмиванні грошей стосовно будь-якого питання. Бейлін відмахується від звинувачень у злочинному поведінці, але каже, що такі асоціації не повинно дивувати: “Ліверпуль-це невелике місце. За кожного розробника є колишні стосунки, дружба або бізнес, домовитися з кимось, хто не зовсім несолодкі". І мені щиро шкода їх. Але якщо румунський роудшоу власність у Великобританії, я б не купити апартаменти в Сем Бейлін Північній точці глобального
"Рада часто залучають партнерів, які, на їхню думку, бути корисним для них в короткостроковій перспективі", - додає він, "але хто, як виявляється, не робити їм ніяких позичені в довгостроковій перспективі. Вони справді думали, що Макиннес міг доставити, але, можливо, вони не стільки завдяки працьовитості, як вони могли б зробити при дослідженні фінансового потенціалу Північній точці глобального."
Ліверпуль міська Рада наполягає на тому, що належної обачності був проведений, і що забудовник був вибраний виходячи з можливості укласти комерційну угоду своєчасно, якістю схемі представлений, і свідчить про більш широкої стратегії для регенерації Чайнатауні.
Як тільки вклади покупців були захищені, новий проект Чайнатаун швидко почав розповзатися. Як з Angelgate, виявилося, що PHD1 були сильно занижені витрати на будівництво амбітних проектів. Фірма пішла в адміністрацію в квітні 2016 року, з боргами за ?14 мільйонів, включаючи ?7,8 млн, належать субпідрядникам. Будівельні роботи на об'єктах Північній точці глобального тоді було прийнято групою БІЛТ, який був створений всього два місяці тому. Всі БИЛТ фірми була ліквідована одного року після того, як вони сформувалися, в поєднанні з боргами ?1,8 м. Субпідрядників сказав блок контейнер, модульні будівлі, що їм не заплатили за їх роботу.
У липні 2017 року, Північна точка глобального оголосив про припинення роботи повністю і буде прагнути позбавитися від всіх своїх сайтах, звинувачуючи ситуації на негативне висвітлення в ЗМІ і поведінку Ліверпуль міської Ради, яка публічно заявила, що вона повідомила забудовника з агентством Національної злочинності. Прес-секретар Північно-точка глобального йдеться в заяві: "це було б абсолютно нереально, щоб повернутися на сайт на будь-якому зі своїх проектів, як вони вважають, що марка стала зіпсованою і підлягає утилізації." Вони наполягають на тому, що компанія ніколи не зв'язався нка або будь-який інший правоохоронний орган. П'ять схем розвитку розташовані в Ліверпуль з планами 2,354 житлових будинків
Більшість будівельних майданчиках стояли недоторканими протягом 18 місяців, бетонних конструкцій і відкритими фондами стоячи як гниючі пам'ятники жадібності забудовника, наївність інвесторів і зарозумілість у мери. Бенксі розпису, у тому числі 12-метрова Ліверпуль Щур та любові літак, який обіцяли повернути на загальний огляд, були продані за ?3,2 млн анонімному покупцеві в Катарі.
Після декількох місяців невизначеності, було оголошено на цьому тижні, що новий сайт китайський квартал буде прийматися за новим забудовником, який планує відновити роботу до літа. "Наша модель фінансування також будуть суттєво відрізнятися", - говорить Ніл Хантер великих подій Джордж-Стріт. "Ми залучаємо до співпраці з великими інституційними інвесторами для фінансування цієї системи, а не покладатися на кілька дрібних інвесторів".
Інші сайти будуть продані, причому "будь залишилося грошей ділиться назад пропорційно покупців", - говорить Бейлін. Враховуючи кількість кредиторів у черзі, для кого Північна точка глобального заборгував майже ?4.2 м, шанси інвесторів, які розглядають повернути свої гроші невеликі.
"Мені шкода їх", - Бейліна додає. “Всякий раз, коли є невдачі, завжди є тенденція шукати когось, щоб взяти на себе відповідальність. Але, коли покупці підписали договори купівлі-продажу, я не думаю, що вони насправді розуміли, що вони підписували."
Він додає, кажучи: "якщо прийшла румунська виїзна власність у Великобританії, я не купив би частковий офф-план квартири і якщо я зробив я б не платити більше, ніж Номінальна заставу, поки він не був побудований." Жертв
Сидячи в кафе в районі Козуей-Бей у Гонконзі, один покупець "Балтійський дім" посилається на екстравагантні заходи, де проекти Північної точки Глобал були представлені з сліпучими моделями та презентаціями про зростаючої економіки Ліверпуля.
"Ми були wined і обідали, і святкові банкети з Пітер Макиннес і Гері Міллар", - говорить г-н Ченг. "Він був представлений в якості Ради підтримали проект, і нам сказали, що це з низьким рівнем ризику інвестицій". На першому промо-роудшоу, Ченг був переконаний в тому, щоб купити три одиниці в Балтійський будинок, потім ще три місяці. Рік потому, він був переконаний, обіцяючи ще більш високі врожаї, щоб купити більше шести. "Вони навіть фінансуються витрати на поїздки для нас, щоб прийти і подивитися на сайті в Ліверпуль, так що все це було законно", - говорить він. Обіцянки в реальність: як ті схеми, які були продані – і як вони виглядають зараз Детальніше
Один агент по продажам в Гонконзі, хто був задіяний у просуванні нового китайського кварталу, перш ніж його компанія вийшла з-за невиплачених зборів, нагадує про розкішній презентації. "Кожні кілька місяців вони сунуться в Гонконзі і мають великий еоу удар-сказати спасибі покупцям", - говорить він.
Через місто, ще один покупець розповідає, як він перезакладене своєму будинку в Гонконзі для того, щоб інвестиції в три блоки в Новий Чайна-Таун, "Балтійський будинок" і елемент в Манчестері, заплативши 80% авансу. "Гері Міллар розповів нам були великі, важливі проекти для всієї країни, тому я був переконаний, щоб піти на це", - каже пан Чен, який пішов на пенсію, але тепер знову Шукаю роботу. "Я любив Британській системі, але цей досвід змінив мою думку."
Якщо ви постраждали від описаної схеми розвитку і хотіли б передати інформацію конфіденційно, ви можете відправити повідомлення через службу SecureDrop Зберігача (див. тут).
Дотримуйтесь міст опікуна на Twitter, Facebook і Instagram приєднатися до обговорення, а також вивчити наш архів тут
Категория: Финансы