Дефіцитні метри. Що відбувалося на ринку комерційної нерухомості Києва в 2018 році

Опубликованно 12.04.2019 01:48

Парад ТРЦ

У 2018 році в Києві ввели в експлуатацію шість нових ТРЦ — Rive Gauche, Retail Park Petrovka, Smart Plaza Polytech, Мегамаркет Нивки, Good Life, Europark. За даними NAI Ukraine, в минулому році загальна орендна площа (GLA) ТРЦ у столиці збільшилася на 101,5 тис. кв. м - це в 12 разів більше, ніж за підсумками 2017 року (8 тис. кв. м).

Ще два ТРЦ площею 22 тис. кв. м були відкриті на початку 2019 році — ТРЦ Oasis на метро Героїв Дніпра (GLA 13,2 тис. кв. м) і ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA 8,8 тис. кв. м).

Таким чином, сукупна пропозиція торгових площ на ринку столиці складає 1,5 млн кв. м. на 110 об'єктах. І навіть при цьому забезпеченість торговими площами в Києві (465 кв. м на 1 тис. жителів) нижче середнього показника по країнах Європи (550 кв. м на 1 тис. жителів), відзначають в NAI.

Підтверджують це і дані по вакантності в ТРЦ Києва, яка на кінець 2018 року хоч і зросла до 5,8% порівняно з 5% за підсумками 2017 року, але тільки із-за введення в експлуатацію нових торгових площ.

Нові торгові площі активно заповнюються завдяки експансії на ринок України міжнародних рітейлерів. Так, в 2018 році на український ринок вийшло близько 20 міжнародних брендів, серед яких H&M, Koton і DeFacto. "В 2019 році очікується вихід таких світових брендів, як Ikea, Decathlon і The North Face. Активно ведуться переговори з Debenhams, Galeries Lafayette, Uniqlo, Starbucks, Flo, Medicine, Pepco, 4F, Stella McCartney, Coach і Deichmann", — зазначає генераньный директор NAI Ukraine Віталій Бойко. Мільйон квадратних метрів у проекті

Вже в найближчі три роки у Києві планують ввести в експлуатацію 16 нових ТРЦ, загальною орендною площею 1,1 млн кв. м. Це, за словами керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтина Олійника, впритул наблизить показник забезпеченості торговими площами жителів Києва до значень розвинених міст Європи. "Варто очікувати профіциту торгових приміщень і первинного насичення ринку торгової нерухомості", — прогнозує він.

У 2019 році В експлуатацію планують ввести ТРЦ Blockbuster Mall (I черга) і Ocean Mall (GLA обох ТРЦ по 100 тис. кв. м).

Рекордним за кількістю введених в експлуатацію ТРЦ буде 2020 рік. Планується здати понад 740 тис. кв. м в двох величезних ТРЦ з групи Mandarine Plaza Вагіфа Алієва. Мова про South Mall (GLA 293 тис. кв. м) у Голосіївському районі та East Mall (GLA 200 тис. кв. м) у Деснянському районі.

Під питанням терміни введення в експлуатацію недобудованого ТРЦ Respublika на Великій окружній, який був 5 лютого проданий на аукціоні за 777 млн грн компанії "Солтекс Капітал". "Ми очікуємо, що ТРЦ Respublika буде введений в експлуатацію в наступному році. Справа в тому, що на момент зупинки робіт у 2013 році для завершення будівництва залишався рівно на рік. Якщо новий власник почне добудовувати його зараз, то в наступному році ми можемо отримати ще один ТРЦ орендною площею близько 150 тис. кв. м", — вважає Віталій Бойко. Маленькі, але удаленькие

Намітилася на ринку комерційної нерухомості і протилежна тенденція — замість величезних ТРЦ девелопери почали будівництво невеликих торгових центрів площею до 20 тис. кв. м.

"Формат невеликих, локальних проектів буде дуже затребуваним. У таких ТРЦ важливою є чітка орієнтація на запити локального споживача — жителів найближчих будинків, ЖК, мікрорайону", — зазначає головний редактор онлайн-журналу про новобудовах 3m2 Вікторія Берещак.

Згідно NAI, в 2019 році будуть введені в експлуатацію два таких ТРЦ — "Небо Center" (GLA 11 тис. кв. м) і Cherry Mall (GLA 12 тис. кв. м) в Жулянах. У 2020 році заплановано відкриття трьох невеликих ТРЦ — Smart Plaza Holoseevo (GLA 15 тис. кв. м), Retail Park Petrovka (GLA 7,1 тис. кв. м) і "Квітень" на Великій окружній (ІІ черга, GLA 18 тис. кв. м).

Це продовження тенденції, яка почалася в 2018-2019 році відкриттям ТРЦ Smart Plaza Politech на проспекті Перемоги (GLA = 15 тис. кв. м) і Smart Plaza Obolon (GLA = 8,8 тис. кв. м). Що з цінами

Протягом 2018 року орендні ставки впевнено зростали, досягнувши докризового рівня. В середньому зростання ставок склав 10% в залежності від розміщення об'єкта та його класу.

Як зазначає Вікторія Берещак, в минулому році на український ринок вийшли нові знакові міжнародні ритейлери, що підвищило конкуренцію між ТРЦ.

За даними CRBE Ukraine, попит на кращі торгові об'єкти залишався стабільним і за станом на кінець III кварталу 2018 року орендні ставки варіювалися в діапазоні $65-95 кв. м/місяць, в той час як орендні ставки у ТЦ класом нижче знаходилися в межах $32-50 кв. м/місяць.

У NAI прогнозують, що в 2019 році зростання орендних ставок продовжиться. Підвищений попит на офіси

У 2018 році спостерігалося поступове зниження вакантності київських офісів всіх класів. За даними NAI Ukraine, до кінця року середній рівень вакантності знизився до 6,5%. Це пов'язано з тим, що, починаючи з 2013 року, нова пропозиція на ринку офісної нерухомості було мінімальним.

Всього на ринку офісної нерухомості Києва станом на січень 2019 року було доступно 1,73 млн кв. м в 187 бізнес-центрах. При цьому переважна кількість офісної нерухомості розташований на правому березі (1,6 млн кв. м. в 174 БЦ проти 0,13 млн кв. м в 13 БЦ), відзначають в JLL.

"Вперше за 10 років галопуюче розвиток ІТ-індустрії в Україні і розкриття потенціалу аутсорсингових компаній перетворили ринок офісної нерухомості Києва у високоприбутковий бізнес", — стверджує Костянтин Олійник.

За даними JLL, в 2018 році 38% угод оренди та купівлі-продажу офісної нерухомості довелося на IT-компанії.

Бум попиту на офісні приміщення з боку ІТ-компаній оживив практично всі заморожені і відстрочені девелоперські проекти. На різних стадіях готовності перебувають 18 бізнес-центрів (сукупної GLA 103 тис. кв м), а всього заявлено до відкриття близько 30 проектів, відзначають в UTG. Офісів не вистачає

В JLL відзначають, що в 2018 році максимальна базова орендна ставка офісної нерухомості склала $29 за 1 кв. м.

На сьогоднішній день діапазон орендних ставок, за даними NAI, на офіси класу "А" становить від $19-38 за 1 кв. м. Вартість офісів класу "В" і "С" знаходилася в межах $7-21 за 1 кв. м.

Як зазначає Вікторія Берещак, такий розліт цін пов'язаний зі станом здається приміщення: при базовій обробці вартість офісів значно нижче, ніж ціна на приміщення з ремонтом під ключ".

"Хочу також зазначити, що через дуже низьку вакантності, по суті, дефіциту приміщень та іноді не зовсім здорової конкуренції, в центральному діловому районі Києва рівень орендних ставок невиправдано завищений. Іноді офіс в центрі столиці коштує дорожче, ніж у Варшаві чи Празі", — говорить вона.

За даними NAI, вакантність в офісах класу "А" склала 3,2%, в офісах класу "В" — 7,5%.

Дефіцит на ринку викликаний відсутністю достатньої кількості вакантних офісних приміщень в центральному діловому районі та районах, прилеглих до нього. "При цьому важливо розуміти, що, наприклад, перепрофілювання квартир під офіс в житловому будинку на Печерську питання дефіциту ніяк не вирішує", — відзначає Вікторія Берещак.

На її думку, ще одним варіантом збільшення пропозиції може стати реконструкція та редевелопмент вже побудованих будівель. Однак, на думку керуючого директора NAI Ukraine Дмитра Корнієнка, навряд чи можна говорити про масове редевелопменте вже існуючих БЦ.

"Умовно кажучи, "застарілі" БЦ можуть здавати офіси по більш низькій ціні, тому у них завжди є орендар. Якщо ж провести ремонт, це призведе до підвищення орендної плати, а власникам цих БЦ це не вигідно", — стверджує він.

На думку аналітиків, вирішити проблему нестачі офісів можуть нові об'єкти, заявлені до введення в 2019 -2020 роках. Ніде зберігати

Нестача приміщень відчувалася і на ринку складської нерухомості. За даними NAI, у зв'язку з фактичною відсутністю якісної пропозиції вакантність досягла мінімуму — 2,8%.

Глава департамент промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталія Сокирко зазначає, що 2018 році складської ринок можна характеризувати мінімальним рівнем вакантних площ з-за незначного введення нових об'єктів.

За даними NAI, в 2017-2018 року на ринку було введено в експлуатацію 44 тис. кв. м складських приміщень.

На 2019-2020 роки заплановано введення в експлуатацію ряд проектів загальною площею близько 190 тис. кв. м.

Проте навіть за умови введення в експлуатацію нової пропозиції дефіцит площ на ринку Києва та області не буде компенсований, зазначає Ірина Трунова з NAI. Що готує 2019 рік

На думку Вікторії Берещак, основними трендами в 2019 році ринку комерційної нерухомості стане повсюдна конкуренція ТРЦ з сектором е-commerce, а також продовжиться процес диджитализации логістичних процесів.

"Також ми очікуємо, що буде активізований процес реконцепції для тих ТРЦ, яким більше 10 років, які вже не відповідають зрослим вимогам до торгових центрів", — зазначає вона.

Також, на думку експертів, в 2019 році можливе зростання орендних ставок у всіх сегментах комерційної нерухомості, особливо враховуючи обмежений нова пропозиція офісних та складських приміщень на ринку.

На думку експертів, в 2019 році зростання орендних ставок буде помірним.

"За умови збереження позитивної динаміки попиту, яка спостерігалася в 2018 році, ми очікуємо подальшу тенденцію орендарів до розширення своєї бізнес-діяльності в усіх сегментах нерухомості", — відзначають вони.

Категория: Финансы