Пацієнт скоріше живий. Що відбувалося на ринку житлової нерухомості в Києві в 2018 році
Опубликованно 03.02.2019 03:46
"Мильна бульбашка" не вийшов
Восени 2017 року багато аналітиків говорили про "мильну бульбашку" на ринку нерухомості — в тому році в Києві було введено в експлуатацію рекордні 1,7 млн кв. м. Проте в 2018 році ця тенденція не повторилася. Згідно зі звітом фінансової стабільності Нацбанку, за перші дев'ять місяців 2018 року темп введення в експлуатацію житла впав на 45%.
У НБУ відзначають, що зниження темпів введення житла в експлуатацію свідчить не про кризові явища на ринку, а про стабілізацію попиту та пропозиції на ринку нерухомості в столиці.
Девелопери також вважають, що "міхур" сьогодні українському ринку житла не загрожує. "Не варто його чекати і в найближчі 3-5 років. Для того щоб могла виникнути якась "надутість", необхідний цілий ряд умов, які не передбачаються в найближчій перспективі", — вважає начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.
На січень 2019 року, за даними NAI Ukraine, на ринку столичної нерухомості представлено 107 тис. квартир у 223 новобудовах, ще 16 тис. квартир на вторинному ринку столиці.
При цьому вперше з 2014 року зменшилася частка однокімнатних квартир на ринку і збільшилася частка трикімнатних. Однак, незважаючи на це, на ринку нерухомості продовжують лідирувати переважно одно - і двокімнатні квартири.
Згідно з даними NAI Ukraine, частка двокімнатних квартир на ринку становила 35%, однокімнатних — 34%, трикімнатних — 25%, решта 6% — це чотирикімнатні квартири і більше.
Ще в 2018 році намітилася тенденція на зменшення площ квартир, які користувалися популярністю серед покупців.
"Найкраще розходилися квартири площею від 40 до 60 кв. м. На них припадає більше половини всіх угод. Квартири більшої і меншої площі теж купували, але значно менше", — відзначає аналітик SV Development Сергій Костецький.
При цьому найбільш застраиваемыми районами столиці є Голосіївський та Деснянський. Тут було побудовано більше 60% житла, яке було введено в експлуатацію. Також багато будували в Солом'янському та Дарницькому районах. Менше всього було введено в експлуатацію житла в Оболонському та Дніпровському районах столиці (2% і 1% відповідно).
Що відбувалося з цінами
За даними Національного банку, ціни на столичну нерухомість в 2018 році зросли на 6,9% в гривні. При цьому в євро ціна зросла лише на 0,8%.
Однією з найголовніших тенденцій на ринку нерухомості в минулому році стало закріплення цін на житло в гривні.
"Навіть в преміум-сегменті ми спостерігаємо перехід частини контрактів в абсолютну фіксацію гривнею", — стверджує Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.
Зростання цін на житло відбувався в основному за рахунок подорожчання будівництва в середньому на 23%.
Згідно з підрахунками Мінрегіонбуду, собівартість будівництва одного квадратного метра в Києві в минулому році була найдорожчою в Україні і становила майже 14 тис. грн.
При цьому вартість житла в Києві, за даними NAI Ukraine, в середньому становить 25,5 тис. грн ($920) за кв. м. З року в рік найдорожче житло пропонують у Печерському районі — 46 тис. грн ($1656) за кв. м, найдешевше — в Деснянському районі. Тут за квадратний метр доведеться заплатити 21 тис. грн ($689).
Нові норми — новий виклик
У вересні 2018 року в Україні вступили в силу нові будівельні норми (ДБН), які є обов'язковими до виконання для архітекторів, проектувальників, будівельників.
Однією з новацій ДБН є запровадження "блакитних" і "зелених" ліній: "блакитні" лінії будуть обмежувати висотність забудови, "зелені" — забудову зелених зон у населених пунктах. На території, обмеженою "зеленої" лінією, забудова буде заборонена.
Крім того, ДБН передбачає обмеження площі забудови в залежності від її висотності — у разі будівництва 4-поверхового будинку відведена земельна ділянка пропонується забудовувати максимально на 45% від площі, при будівництві будинків заввишки 11 поверхів — на 30% (тобто 70% території навколо повинна бути вільною).
На думку аналітиків, нові будівельні норми — це в певному сенсі революція на ринку будівництва житла. Багато великі компанії повинні будуть радикальним чином змінити свої стратегічні плани.
"Вже зараз можна говорити про те, що увага девелоперів може бути зосереджено на перепрофілювання старих і невикористовуваних промислових зон під повномасштабне будівництво", — вважає Олександр Панфілов.
При цьому в передмісті Києва вже намітилася тенденція на зниження поверховості, що співпало з прийняттям нових ДБН.
Тим не менш багатьом забудовникам, щоб бути в тренді і в "законодавчому полі", знадобиться певний час, щоб переглянути свої проекти, насамперед, у питанні поверховості.
Крім того, на думку керуючого партнера AVM Development Group Владислава Кононова, собівартість будівництва тільки за рахунок зменшення поверховості може зрости на 5-10%, що спричинить за собою збільшення ціни для покупця.
"В умовах існуючого попиту, різке збільшення вартості житла в окремих проектах зробить їх неконкурентоспроможними. Тому ми не виключаємо, що реалізація низки проектів буде відкладено "до кращих часів", — вважає він.
Друге дихання для промзони
У 2018 році намітилися тенденції, які будуть впливати на розвиток ринку житлової нерухомості. Однією з них є розвиток занедбаних промислових зон.
На думку Ірини Trunova з NAI Ukraine, зараз в Києві намітився дефіцит земель для забудови. Це пов'язано з введенням нових будівельних норм, зменшенням кількості виданих дозволів на будівництво.
В таких умовах девелопери змушені звернути увагу на занедбані промислові території, а також на передмістя.
Зараз у Києві території занедбаних підприємств складають 12% території.
На думку аналітиків, на сьогоднішній день у межах Києва та навколо столиці від 1600 до 1800 га землі можна використовувати під житлове будівництво: це ті території, де не було шкідливого для здоров'я виробництва, і які на сьогоднішній день практично не використовуються.
За словами Олександра Панфілова, в найближчі 20-25 років за рахунок освоєння промислових зон Києва можна побудувати максимально до 30 млн кв. м житла. При цьому близько 1/3 земель промислового призначення (до 600 га) може бути використана для створення повноцінної самодостатньої інфраструктури, а саме: транспортної, освітньої, медичної, спортивної, зон відпочинку і об'єктів сфери послуг.
В компанії UTG звертають увагу на те, що в Києві вже досить давно реалізуються проекти комплексної ревіталізації колишніх промислових територій.
"Досить згадати успішно реалізований житловий комплекс "Комфорт Таун". Реалізуються РК "Файна Таун", "Рибальський", "Парк Нивки" та інші", — розповідає Костянтин Олійник з UTG. Слово за передмістям
Разом з покинутими промисловими зонами в 2018 році активно забудовувався і передмістя Києва. Однак і тут порівняно з 2017 роком кількість зданого в експлуатацію житла зменшилася на 33%.
Всього ж, за даними Нацбанку, частка Києва і області в загальному обсязі зданого в експлуатацію житла в Україні зменшилася з 41% у 2017 році до 38% у 2018 році.
Як вважає Владислав Кононов, зменшення обсягів здачі РК в експлуатацію стало чинником збереження існуючих цін.
За даними AVM Development Group, в населених пунктах, що знаходяться між Києвом і містами-супутниками (таких, як Ходосівка, Гатне, Софіївська та Петропавлівська Борщагівка) попит на первинне житло на 3-5% вище, ніж в інших містах-супутниках.
На думку Кононова, це пояснюється декількома причинами: вдале місце розташування (5-10 км від Києва) і оптимальне транспортне сполучення, яке дозволяє протягом 10-15 хвилин без труднощів дістатися до Києва; наявність рекреаційних зон: ліси, річки, озера; комфортна для покупця поверховість забудови: 4-9 поверхів; створюваний забудовником сучасний інфраструктурний комплекс.
Підвищений попит також відображається і на вартості квадратного метра в передмісті.
Найдорожчі квартири — в Гатному і Вишневому (14,5 тис. грн за кв. м). Найдешевші — у Тарасівці і Білгородці (10 тис. грн за кв. м). Що буде відбуватися з нерухомістю в 2019 році
На думку аналітиків, в 2019 році при стабільній економічній ситуації в країні житло на первинному ринку може подорожчати на 15%.
"На вартість житла зробить свій вплив зростання будматеріалів і будівельно-монтажних робіт. У 2018 році подорожчання будівництва вже додало мінімум 10-15% вартості у вартість для покупця. До 2019 року зростання собівартості будівництва не перевищить 25%, що стане головною причиною збільшення ціни для покупця на 8-10%", — стверджує Олександр Панфілов.
На думку Костянтина Олійника, в 2019 році ринок чекає поступове повільне зростання в гривнях і коливання в доларовому еквіваленті за зміни обмінного курсу.
Ще в 2018 році намітилася тенденція на зменшення площ квартир купуються, яка продовжиться і в 2019 році.
"Багато ЖК вже запроектовані і будуються з невеликими за площею квартирами. Так забудовники реагують на запити покупців", — зазначив Сергій Костецький.
За даними SV Development, очікується, що кількість угод з купівлі житла зросте в середньому на 30-40%.
"Девальвація національної валюти, інфляція, повна недовіра населення до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей для широких верств населення зробили вкладення в нерухомість одним з небагатьох фінансових інструментів збереження накопичень/альтернативою примноження заощаджень", — стверджує Костянтин Олійник.
У той же час, на думку аналітиків ринку, вибори мало впливають на загальну ситуацію. "В останні два роки ми спостерігаємо стабільну ситуацію на ринку. Є всі підстави думати, що вона продовжиться і в цьому році", — вважає Сергій Костецький.
Інфографіки — NAI Ukraine
Не пропустіть найважливіші новини і цікаву аналітику. Підпишіться на Delo.ua у Telegram
Категория: Финансы